Créer une Société Civile Immobilière (SCI) est une solution intéressante pour gérer un patrimoine immobilier en commun, de manière souple tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. La SCI compte au minimum 2 associés fondateurs. Elle est généralement créée en famille ou entre amis. Voici le fonctionnement, les avantages et les modalités de création d’une SCI.
La Société Civile Immobilière (SCI) : définition, composition et fonctionnement
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La Société Civile Immobilière (SCI) est un statut juridique doté de la personnalité morale avec une existence juridique propre, comme une société de type SARL ou SAS.
La grande différence est que la SCI vise la gestion de patrimoines immobiliers avec un objet à caractère civil quand les autres formes de société (SARL/SAS) ont un objet à caractère commercial ou industriel.
En bref :
- la SCI est une société civile dédiée à la gestion immobilière
- la SARL/SAS est une société commerciale ou industrielle
Composition de la SCI
Ce sont au minimum 2 personnes – appelées des associés – qui créent la SCI pour lui confier un patrimoine immobilier. Ce patrimoine est géré par un représentant légal – appelé gérant – nommé au préalable par les associés.
En bref :
- 2 associés (ou plus) fondent la SCI
- La SCI détient le patrimoine immobilier
- Un représentant légal est nommé par les associés pour gérer la SCI au quotidien
A propos des associés
Les associés peuvent être des personnes morales ou physiques, françaises ou étrangères. Ils peuvent être conjoints, membres d’une même famille, amis ou simples connaissances.
Pour créer la SCI, les associés apportent des fonds au capital de la SCI. Ils obtiennent des parts sociales au prorata de leur apport.
A propos du gérant
Le gérant est une personne physique. Il peut y avoir plusieurs gérants, associés ou non de la SCI.
Fonctionnement de la SCI
Le gérant pour les actes du quotidien
Le gérant administre la SCI en assurant tous les actes de gestion. Ses pouvoirs sont définis dans les statuts de la société, selon un cadre, des limites et des règles rédigées par les associés au préalable. En l’absence de mention à ce sujet, le gérant n’a aucune limitation.
Par ailleurs, si les associés prévoient plusieurs gérants, ils doivent impérativement anticiper la répartition des responsabilités de chacun d’entre eux et les modalités de prises de décisions quotidiennes.
Les associés pour les grandes décisions stratégiques
Chaque année, les associés organisent une assemblée générale ordinaire d’approbation des comptes dans l’optique de :
- valider les décisions de gestion qui ont été prises par le gérant durant l’exercice et décider s’il continue son mandat ou non
- approuver les comptes (ou non)
- décider de l’affectation du résultat (distribution d’un éventuel bénéfice, mise en réserve …)
En parallèle, les associés peuvent provoquer une assemblée générale extraordinaire à tout moment (sous réserve de respecter une certaine procédure), dès lors qu’ils souhaitent instaurer un changement engendrant une modification des statuts : changement de gérant en cours d’année, cession des parts sociales, demande de dissolution de la société, volonté de sortir de la SCI…).
Les décisions sont prises par les associés selon des règles de majorité librement prédéfinies dans les statuts.
La fiscalité pour les bénéfices de la SCI
Lorsque les biens immobiliers détenus par la SCI sont loués, la SCI est susceptible d’engendrer des bénéfices. Ces bénéfices peuvent être partagés entre associés, au prorata de leurs parts sociales.
La part de bénéfice touchée par l’associé à titre personnel est alors traitée comme un revenu foncier : à déclarer comme tel dans la déclaration de revenus pour intégration au barème de l’impôt de l’associé concerné.
Attention à la location d’un bien meublé
Gestion et transmission dans la SCI : les particularités
Gestion des biens immobiliers
Si les bénéfices de la SCI sont répartis entre les associés au prorata de leurs parts sociales, c’est également le cas pour les dettes.
De plus, il est obligatoire d’obtenir l’accord des associés représentant la majorité des parts sociales pour pouvoir céder un bien compris dans le patrimoine de la SCI. Cette règle va dans le sens de la protection et la sauvegarde des patrimoines immobiliers familiaux.
Transmission des biens immobiliers
La Société Civile Immobilière est connue pour faciliter la transmission d’un bien ou d’un patrimoine immobilier. Il suffit en effet de prévoir la cession des parts sociales au sein de la SCI (transmission des parts d’un associé à son légataire).
Si vous prévoyez une cession successive à vos descendants, vous bénéficiez en outre des abattements sur les droits de succession prévus pour les successions en ligne directe, à savoir un abattement de 100 000 € par enfant et par donation, renouvelable tous les 15 ans (attention aux évolutions de lois à ce sujet).
La différence entre la SCI et l’indivision
Le régime de l’indivision est le mode de fonctionnement par défaut appliqué à la gestion d’un patrimoine immobilier à plusieurs. On parle d’un régime de plein-droit.
En indivision, chaque propriétaire du bien est appelé indivisaire. Il détient une quote-part du bien à égalité avec les autres, mais ses droits sont étendus à l’ensemble du bien, c’est-à-dire que tous les indivisaires gèrent le bien ensemble et tous doivent donner leur accord pour qu’une décision soit validée (décision de gestion quotidienne, décision stratégique, financière, juridique …).
En bref, dans le régime de l’indivision, chaque décision nécessite un accord à l’unanimité des indivisaires.
A l’inverse, dans une SCI, les associés nomment le gérant et c’est lui prend les décisions quotidiennes, en toute autonomie. Les associés se réunissent ensuite lors d’assemblées générales pour approuver (ou non) le mode de gestion du gérant et pour aborder la stratégie de la SCI. Les décisions sont prises selon les règles fixées librement dans les statuts de la SCI. En fait dans une SCI, les associés ont des droits limités à leurs parts sociales, comme c’est le cas dans une société commerciale.
Les formalités pour créer une SCI
1. Création de la personnalité morale
- Rédiger, signer et parapher les statuts comprenant les règles de fonctionnement de l’organisation (par exemple décisions prises à la majorité ou à l’unanimité, etc.)
- Ouvrir un compte pour y déposer un capital de départ (minimum 1 euro)
- Annoncer la naissance de la SCI dans une publication légale au sein d’un journal d’annonces légales
Chaque associé reçoit des parts sociales au prorata de son apport au capital de la société.
2. Immatriculation de la SCI
- Déposer un dossier au greffe du tribunal de commerce pour immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)
Faites-vous accompagner par un comptable !
La gestion d’un patrimoine immobilier nécessite rigueur et organisation, notamment si vous envisagez de travaux et/ou la mise en location de certains biens. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert-comptable, notamment pour :
- la rédaction des statuts avec mention des clauses adéquates et personnalisées, notamment pour limiter les pouvoirs du gérant
- la réalisation des comptes annuels de la SCI
- l’analyse des chiffres
Mais aussi pour
- monter les plans de financement relatifs à d’éventuels travaux
- anticiper les budgets
- anticiper la rentabilité du patrimoine immobilier en cas de location
- anticiper et optimiser la fiscalité
- optimiser son patrimoine
Exemple d’un plan de financement pour faire des travaux avec des associés faisant un apport au prorata de leurs parts sociales.
| Travaux et budgets | Ressources | ||
| Travaux toiture hors taxes (HT) | 25 000 € | Apport personnel associé 1 | 2 000 € |
| Apport personnel associé 2 | 5 000 € | ||
| Apport personnel associé 3 | 5 000 € | ||
| TVA sur travaux | 5 000 € | Fonds disponibles SCI | 5 000 € |
| Faux frais | 2 500 € | Prêt bancaire | 15 500 € |
| TOTAL | 32 500 € | TOTAL | 32 500 € |
Et le compte de résultat pour anticiper le poids du prêt bancaire sur le fonctionnement de la SCI et pour valider la rentabilité du bien immobilier, notamment dans le cadre d’une location.
| COMPTE DE RESULTAT 1ère année (les chiffres sont appréhendés hors taxes) | |
| Loyers | 10 800 € |
| Maintenance et réparation | 500 € |
| Frais de comptabilité | 1 800 € |
| Remboursement intérêt d’emprunt | 140 € |
| RESULTAT | 8 360 € |
| Remboursement capital de l’emprunt | 4 640 € |
| Capacité d’autofinancement nette | 3 720 € |
Puis le compte de résultat scindé de manière mensuelle pour anticiper la trésorerie et les charges mois par mois.
| Janvier | Février | Mars | Avril | Mai | |
| Loyer | 900 € | 900 € | 900 € | 900 € | 900 € |
| Réparation et maintenance | 0 € | 200 € | 0 € | 0 € | 300 € |
| Frais de comptabilité | 180 € | 180 € | 180 € | 180 € | 180€ |
| Intérêts d’emprunt | 0 € | 0 € | 36 € | 0 € | 0 € |
| Remboursement capital emprunt | 387 € | 387 € | 387 € | 387 € | 387 € |
| Résultat | 333 € | 133 € | 297 € | 333 € | 33 € |
| Résultat cumulé | 333 € | 466 € | 763 € | 1096 € | 1129 € |
Notre alerte : attention à la responsabilité des associés
N’oubliez pas que les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI, au prorata de leurs parts sociales. Ils sont ainsi engagés pleinement dans le passif de leur SCI.
Cette règle ne vaut pas pour les sociétés commerciales type SARL ou SAS.
Les articles qui régissent la SCI
- articles 1832 et suivants du Code civil
- articles 1845, 1846 et 1847 du Code civil
- articles L110-1 et L110-2 du Code de commerce
