Ouvrir un gîte est un projet très populaire parmi les actifs en reconversion. D’un de point de vue légal, cette démarche correspond à la location d’un meublé de tourisme sous la fiscalité dite LMP (Loueur en Meublé Professionnel) ou LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Voici les éléments d’imposition et de réglementation ainsi que les formalités administratives à suivre pour ouvrir un gîte.
Gîte, chambre d’hôte, hôtel : quelle différence
L’ouverture d’un gîte correspond à la location d’un meublé de tourisme défini comme « une villa, appartement ou studio meublé, à l’usage exclusif du locataire, offert en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois et qui n’y élit pas domicile », selon le Code du tourisme – article D. 324-1.
Légalement, un gîte correspond donc à un meublé de tourisme. Il se distingue d’un hôtel en ce qu’il ne comporte ni réception, ni équipements et services en commun. Il se distingue d’une chambre d’hôte en ce qu’il est réservé au seul usage du locataire : l’habitant et d’autres clients ne sont pas présents dans la location.
Le gîte classé, quant à lui, est un meublé de tourisme dont l’opérateur de l’Etat officiel « Atout France » a attribué une ou plusieurs étoiles (maximum 5) correspondant à un haut niveau de qualité, d’hygiène et d’accueil.
| Gîte – meublé de tourisme | Lieu à usage exclusif d’une clientèle de passage |
| Gîte classé – meublé classé | Lieu à usage exclusif d’une clientèle de passage avec notation officielle de 1 à 5 étoiles |
| Chambre d’hôte | Lieu partagé avec l’habitant et potentiellement d’autres clients |
| Hôtel | Accueil, réception, équipements communs + services complémentaires (petit déjeuner…) |
Quelle réglementation pour tenir un gîte
Ouvrir et exploiter un gîte / meublé de tourisme nécessite de suivre une réglementation stricte :
- Remettre une offre de location saisonnière écrite (contrat de location) comprenant un état des lieux précis et le prix.
- Afficher les prix du meublé et des éventuelles prestations complémentaires (attention, la présence de prestations peut engendrer une requalification des lieux en hôtel).
- Afficher le classement du gîte avec le nombre d’étoiles, le cas échéant.
- Faire remplir une fiche de police aux clients étrangers.
- Délivrer une note de facturation pour tout encaissement supérieur ou égal à 25 € TTC.
- Installer un détecteur de fumée, comme pour tout logement.
- A partir d’une capacité d’hébergement de 15 personnes, respecter les normes de sécurité et d’accessibilité relatives aux Etablissements Recevant du Public (ERP).
- Comporter un certain nombre d’équipements ayant trait aux logements meublés :
- un lit avec une couverture
- des rideaux ou des volets dans les chambres
- des plaques de cuisson
- un frigo avec une partie congélateur
- de la vaisselle en quantité suffisante par rapport à la capacité d’accueil
- des luminaires
- une table et des chaises
- des étagères
- du matériel de ménage (serpillère, balai ou aspirateur en cas de moquette …)
Articles et références
- Article D. 324-2 et suivant Code du tourisme
- Article L. 324-2 du Code du tourisme
- Articles L. 2333-26 et suivant du Code général des collectivités territoriales
- Article R. 611-42 du Code de l’entrée et du séjour des étrangers et du droit d’asile
- Articles L. 581-1 et suivant – articles R. 581-1 et suivants du Code de l’environnement
Quel statut juridique pour ouvrir un gîte
Les statuts LMNP et LMP
L’exploitation d’un ou plusieurs gîtes peut être une activité exercée à titre personnel ne nécessitant pas de statut juridique, à condition que la somme de tous les loyers encaissés (chiffre d’affaires total) soit inférieure ou égale à 23 000 euros par an. On parle de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
Au-delà de 23 000 euros annuels et lorsque ce chiffre d’affaires total représente plus de 50 % des revenus du foyer, il est obligatoire de créer une entreprise. L’exploitant est alors automatiquement affilié à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI, ex-RSI) au titre de sa couverture sociale. On parle de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
En bref :
| Statut Loueur en Meublé Non Professionnel (Statut LMNP) | de plein droit jusqu’à un chiffre d’affaires annuel inférieur ou égal à 23 000 € |
| Statut Loueur en Meublé Professionnel (Statut LMP) | de plein droit au-delà d’un chiffre d’affaires annuel de 23 000 € représentant plus de 50 % des revenus du foyerfacultatif pour un chiffre d’affaires annuel inférieur à 23 000 € |
Régime fiscal LMNP et LMP
Que vous soyez LMP ou LMNP, vous êtes soumis de plein droit au régime fiscal de la micro-entreprise. Le montant annuel des loyers intègre le barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cette somme bénéficie de l’abattement forfaitaire du régime micro, mais ce dernier varie selon le type de bien (classé ou non classé). En effet, l’activité de location d’un meublé est considérée comme :
- une activité commerciale dans le cas d’un gîte classé
- une activité de service dans le cas d’un gîte non classé
| Type de bien | Activité | Abattement fiscal appliqué |
| Location d’un gîte classé | Activité commerciale | 71% |
| Location d’un gîte non classé | Prestation de service | 50% |
Vous basculez de plein droit au régime des frais réels lorsque le chiffre d’affaires dépasse les plafonds de la micro-entreprise, soit :
– 170 000 € pour la location d’un gîte classé
– 70 000 € pour la location d’un gîte non classé
Vous pouvez à tout moment opter pour le régime des frais réels, en dehors des plafonds de chiffre d’affaires.
Micro ou frais réels : quel régime choisir ?
Dans le cas du régime de la micro-entreprise, les loyers encaissés sont diminués de l’abattement fiscal forfaitaire pour imposition sur les revenus du foyer. Au régime des frais réels, les loyers encaissés sont diminués des charges déductibles pour imposition sur les revenus du foyer. Nous vous conseillons de vous tourner vers un expert-comptable pour choisir le régime fiscal opportun (dépend du volume de charges à déduire).
LMNP ou LMP : quel statut choisir ?
Le statut professionnel (LMP) engendre une fiscalité différente et très spécifique en matière d’imputation des déficits et d’imposition des plus-values. Il est important de vous faire accompagner par un expert-comptable pour faire votre choix.
Les formalités pour ouvrir un gîte
Déclarer l’activité au greffe du tribunal de commerce
Dans tous les cas, vous devez déclarer l’exploitation d’un gîte au greffe du tribunal de commerce au moyen du Cerfa 11921*04 (formulaire P0i).
Déclarer le gîte à la commune : déclaration simple
Vous devez déclarer l’activité d’exploitation d’un gîte auprès de la mairie de la commune d’implantation en remplissant le formulaire Cerfa 14004*04. Tout changement doit être signalé en mairie et faire l’objet d’une nouvelle déclaration.
Toutefois, si le logement concerné est fiscalement déclaré comme résidence principale, vous êtes dispensé de déclaration.
Déclarer le gîte à la commune : déclaration avec numéro d’enregistrement
Dans certaines villes ou communes ayant délibéré via le conseil municipal ou l’autorité administrative compétente, vous devrez procéder à un enregistrement auprès de la mairie, en plus de la formalité déclarative. Vous recevez alors un numéro d’enregistrement à mentionner dans toutes les annonces de location. Notez que les plateformes intermédiaires comme Booking ou Airbnb ont pour obligation de déconnecter les annonces n’ayant pas publié leur numéro d’enregistrement.
Dans ces mêmes communes nécessitant un numéro d’enregistrement, les personnes qui louent un gîte fiscalement déclaré comme résidence principale ne peuvent pas dépasser 120 jours de location par année civile.
Démarche supplémentaire en cas de résidence secondaire
Dans certaines villes ou communes, lorsque le gîte est fiscalement déclaré comme résidence secondaire, il faut obtenir une autorisation de changement d’usage pour pouvoir exercer l’activité de location de tourisme.
Les villes concernées par cette demande d’autorisation supplémentaire sont :
- Paris
- les communes de la petite couronne (Hauts-de-Seine, Val-de-Marne et Seine-Saint-Denis)
- les agglomérations de plus de 200 000 habitants (Lyon, Bordeaux, Marseille, Nice…)
- les communes ayant fait l’objet d’une procédure de changement d’usage mise en place par le conseil municipal ou par l’autorité administrative compétente (il s’agit généralement des communes dans lesquelles le marché de la location est tendu)
La procédure pour obtenir l’autorisation de changement d’usage varie selon la commune. Vous devez donc vous tourner vers la mairie compétente pour effectuer cette formalité. Après obtention de l’autorisation de changement d’usage, vous devrez lancer les démarches de déclaration de votre gîte, avec ou sans numéro d’enregistrement.
Démarche supplémentaire pour obtenir le statut professionnel (LMP)
Si vous optez pour la location en tant que professionnel (LMP), vous devez faire une démarche supplémentaire, à savoir immatriculer l’activité au centre de Formalité des Entreprises (CFE) de la chambre de commerce et d’industrie (immatriculation au registre du commerce et des sociétés).
Démarche supplémentaire pour obtenir un gîte classé
Il est possible de solliciter le classement de votre gîte (meublé classé). Pour cela, vous vous enregistrez auprès de l’organisme Atout France et vous sollicitez une visite de contrôle effectuée par une structure agréée. Celle-ci est chargée d’évaluer les lieux et de classer votre gîte dans l’une des 5 catégories allant de 1 à 5 étoiles. Plus d’une centaine de critères sont pris en compte pour attribuer les étoiles. Le classement est valable 5 ans et il faudra renouveler le contrôle à l’issue de ce délai si vous voulez continuer à être classé. Rendez-vous chez Atout France pour connaître les critères et entamer la démarche de classement.
Démarche supplémentaire pour adhérer à un label
Vous pouvez également solliciter l’adhésion à un label pour bénéficier d’une meilleure visibilité et image de marque. Les labels les plus connus sont Gîtes de France et Cléavacances.
A propos de la taxe de séjour
Enfin, sachez qu’une taxe de séjour peut être exigée par les communes pour toute personne séjournant sur leur territoire. Elle vise à financer les équipements publics ou la protection des espaces naturels.
La taxe de séjour s’applique alors par nuitée pour toute personne majeure qui séjourne dans votre gîte. C’est à vous, propriétaire du meublé, de reverser la taxe à la commune, après l’avoir préalablement collectée auprès de vos clients.
Le tarif de la taxe de séjour avec les dates de début et de fin de période de perception sont fixés par le conseil municipal de la commune.
Exploiter un gîte est une entreprise à part entière !
Bien sûr, exploiter un ou plusieurs gîtes au quotidien nécessite les fondamentaux en gestion d’entreprise et gestion de la trésorerie, mais aussi en hôtellerie avec l’accueil et le relationnel client, le suivi de la satisfaction client, la propreté des lieux, la communication ou encore la politique tarifaire du gîte. Il s’agit de l’exploitation d’une entreprise à part entière ! Dans ce contexte, n’hésitez pas à rédiger un business plan et à piloter votre projet comme tout entrepreneur.
L’étude de marché
En première étape, vous devez faire une étude de marché dans l’objectif de valider l’opportunité de monter un gîte dans la zone géographique visée. Souvent, les créateurs de gîte fonctionnent au coup de cœur : ils découvrent un bien immobilier qu’ils souhaitent réhabiliter et exploiter et ils partent de ce point de départ pour entamer toutes les démarches d’étude de marché.
Faire une étude de marché consiste à :
- Visiter les gîtes dans la région d’implantation (analyse des concurrents) pour :
- vérifier qu’ils rencontrent le succès (demande de clientèle suffisante).
- connaître leur positionnement et le concept qu’ils proposent :
- Connaître leur stratégie commerciale : tarifs, services complémentaires proposés, modes de communication
- connaître leurs avantages et points différenciant
- valider que tous ces éléments sont pertinents et attirent bel et bien la clientèle
- Connaître la future cible de clientèle (analyse de la demande) :
- type de clientèle dans la région : moyenne d’âge des touristes, pouvoir d’achat, tourisme à séjour court ou plus long …
- attentes et freins pour la location d’un gîte
La stratégie de pénétration du marché
Dans un premier temps, l’étude de marché doit permettre de valider qu’il existe une demande suffisante par rapport à l’offre d’ores et déjà existante. Y a-t-il encore une place à se faire pour gagner de marché dans cette zone géographique ? Voilà la question principale à vous poser.
Dans un second temps, l’étude de marché doit permettre de déployer votre propre stratégie commerciale :
- définir un positionnement (haut de gamme, entrée de gamme…)
- définir un concept
- mettre en place vos différents services et prestations proposées
- définir vos prix
- définir vos avantages concurrentiels et éléments différenciant
- définir vos moyens de communication
Calculer le coût du projet
Une fois la stratégie définie, vous anticipez le coût du projet dans un plan de financement. Ce tableau sert à lister tous vos investissements ainsi que les ressources mobilisées pour les financer.
| BESOINS | Coût | RESSOURCES | Prix |
| Achat immobilier | 150 000 € | Apport personnel | 50 000 € |
| Travaux | 30 000 € | ||
| Création site Internet | 2 000 € | Banque | 134 000 € |
| Trésorerie au démarrage | 2 000 € | ||
| TOTAL (Coût du projet) | 184 000 € | TOTAL (ressources mobilisées) | 184 000 € |
Dans un second tableau appelé compte de résultat prévisionnel, vous anticipez toutes vos charges à venir. Vous calculez également le nombre de nuitées à remplir pour devenir rentable et dégager un bénéfice. Enfin, le compte de résultat vous permet de simuler le résultat imposable sous le régime de la micro-entreprise ou sous le régime des frais réels, de choisir le plus opportun des deux et de calculer l‘impôt à payer au titre de l’exploitation du gîte.
| COMPTE DE RÉSULTAT | Prix |
| Chiffre d’affaires | 15 000 € |
| Petit matériel | 1 200 € |
| Intérêts d’emprunt | 134 € |
| RÉSULTAT | 13 666 € |
| Résultat imposable (Abattement 50%) | 6 833 € |
| Remboursement capital de l’emprunt | 6 700 € |
| Capacité d’autofinancement | 6 966 € |
Vous pouvez également réaliser un tableau de suivi de trésorerie servant à décortiquer les chiffres du compte de résultat prévisionnel mois par mois. Ce tableau est un très bon outil de pilotage pour fixer des objectifs mensuels précis, suivre sa trésorerie et connaître son besoin en fonds de roulement.
| janvier | février | mars | avril | |
| Nuitées / chiffre d’affaires | 500 € | 800 € | 1 250 € | 2 000 € |
| Petit matériel | 100 € | 100 € | 100 € | 100 € |
| Remboursement prêt | 570 € | 570 € | 570 € | 570 € |
| Résultat | -170 € | 130 € | 580 € | 1 330 € |
| Trésorerie (démarrage 2 000 €) | 1 830 € | 1 960 € | 2 540 € | 3 870 € |
N’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert-comptable ou un conseiller en création d’entreprise à chaque étape de votre projet.
