Ouvrir une agence immobilière : diplôme, réglementation et démarches de création d’entreprise

Ouvrir une agence immobilière nécessite de connaître une réglementation spécifique et de suivre les étapes entrepreneuriales chronologiques. De plus, le métier d’agent immobilier est réglementé : vous devez détenir un diplôme ou une qualification pour pouvoir exercer. Voici tout ce qu’il faut savoir pour ouvrir une agence immobilière.  

La réglementation pour ouvrir une agence immobilière

Le métier d’agent immobilier est réglementé, c’est pourquoi vous devez suivre une réglementation spécifique pour pouvoir ouvrir votre agence. Vous pouvez vous tourner vers la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF) pour connaître les détails, mais globalement, les règles à suivre pour ouvrir une agence immobilière sont :  

  • avoir une carte professionnelle à jour
  • souscrire une garantie financière (sauf si l’agence s’engage à ne pas détenir les fonds de ses clients)
  • souscrire une assurance civile professionnelle spécifique au métier d’agent immobilier
  • respecter un mode de tarification strict
  • annoncer un certain nombre d’informations (nature du bien, numéro de carte professionnelle)
  • obtenir un mandat signé par le client pour réaliser les différentes prestations

1.    Avoir la carte professionnelle à jour

Vous devez avoir une carte professionnelle à jour pour exercer l’activité d’agent immobilier.

Et pour obtenir la carte, vous devez justifier d’un diplôme ou d’une qualification :

  • soit Bac+2 : DUT ou un BTS spécialisé dans l’immobilier
  • soit d’un Bac+3 dans l’un des domaines suivants : droit, gestion économie
  • ou, à défaut de diplôme, d’une activité professionnelle en agence immobilière égale à 3 ans si vous avez le Bac ou 10 ans si vous n’avez pas le Bac
A noter
La carte professionnelle doit être renouvelée tous les 10 ans. Pour toute démarche à ce sujet ou concernant les diplômes nécessaires, rendez-vous au Centre de Formalités des Professions Immobilières.

2.    Souscrire une garantie financière

Vous devez apporter une garantie financière auprès d’un établissement de crédit dès lors que vous détenez les fonds, les valeurs ou les effets pour vos clients (la garantie doit être équivalente au montant détenu, au minimum).

Si vous ne détenez pas les fonds, effets ou valeurs de vos clients, vous n’avez pas besoin de souscrire de garantie financière, mais vous devez fournir une déclaration sur l’honneur de non-détention des fonds.

3.    Souscrire une assurance civile professionnelle

L’assurance civile professionnelle (RC Pro) des métiers immobiliers est indispensable pour l’ouverture d’une agence.

4.    Respecter un mode de tarification strict

Vos honoraires d’agent immobilier sont libres, mais n’oubliez pas que :

  • ils sont toujours à la charge exclusive du bailleur (sauf prestations à destination des locataires, comme la recherche d’un appartement  ou la réalisation de l’état des lieux dont le coût peut être réparti entre bailleur et locataire sans dépasser un certain plafond fixé par décret)
  • pour les honoraires sur la vente d’un bien, ils doivent être annoncés en pourcentage du prix de vente
  • les pourcentages et tarifs de toutes les prestations doivent être mentionnés et visibles

5.    Annoncer un certain nombre d’informations

L’agence immobilière doit mentionner de manière visible :

  • la nature du bien à vendre ou à louer avec tous les détails : copropriété ou non, montant des charges, bien meublé ou nu …
  • le numéro de carte professionnelle

6.    Obtenir un mandat signé par le client

L’agent immobilier doit avoir un mandat écrit et signé par son client pour pouvoir négocier et, de manière générale, le représenter dans toutes les transactions. Le mandat peut contenir une clause d’exclusivité (l’agent immobilier est seul habilité à faire une transaction immobilière pour son client). Dans le cas inverse, d’autres agences immobilières peuvent travailler pour le client (mandat simple).

Les démarches pour créer une agence immobilière

Valider le projet dans la zone géographique cible

Vous faites d’abord une étude de marché, à savoir valider l‘opportunité de monter une agence immobilière dans la zone géographique cible. Y a-t-il une clientèle ? Y a-t-il encore suffisamment de place pour gagner des parts de marché face à la concurrence existante ? Comment se différencier ? Une fois le projet validé, vous déclinez une stratégie commerciale adaptée à vos observations :

  • votre positionnement concurrentiel
  • vos éléments de différenciation et vos facteurs clés de succès
  • la liste des prestations proposées (services locataires, vente dans le neuf, l’ancien …)
  • les honoraires pour chaque prestation
  • l’emplacement idéal et la stratégie de distribution (agent mobile,  monter une agence en fixe, quartier stratégique d’implantation …)
  • la stratégie de communication : charte graphique, logo, supports pour communiquer, messages clés
  • la création d’une base de données de contacts : promoteurs, vendeurs immobiliers avec une solide connaissance de leur mode de fonctionnement
  1. Durant le montage du projet, allez à la rencontre des promoteurs et globalement, de tous les acteurs qui graviteront autour de votre entreprise (courtiers, banques, futurs clients …). L’objectif est de comprendre le fonctionnement du marché et de construire un réseau qualifié et actif. Vous devez aussi connaître les prix du marché, le fonctionnement des banques et des aides de type prêt à taux zéro avec le zonage officiel des villes dans lesquelles vous intervenez.
  2. A propos de concept différenciant, de plus en plus d’agences immobilières se créent uniquement en ligne, principalement dans l’optique de minimiser les charges liées à l’exploitation d’un local. Ce concept peut être intéressant. Toutefois, sans un lieu physique pour recevoir vos clients, vous devrez travailler vos références pour rassurer et être crédible.

Obtenir une visibilité financière avec des prévisions détaillées

Les prévisions financières se composent :

  • du plan de financement
  • du compte de résultat prévisionnel
  • du compte de suivi de trésorerie

Le plan de financement

Le plan de financement (exemple ci-dessous) permet de budgéter le projet avec la liste de tous les besoins au démarrage et des ressources mobilisées.

Les Besoins
(appelés « Emplois »)
Les Ressources
Travaux et aménagements 50 000 € Apport personnel associé 1 50 000 €
Achat matériel & équipement 30 000 € Apport personnel associé 2 50 000 €
Achat matériel informatique 5 000 € Prêt à taux 0 – prêt d’honneur 10 000 €
Décoration 5 000 € Prêt bancaire 181 800 €
Communication au démarrage (site Internet avec catalogue de biens, logo, flyers, encarts …) 10 000 €    
Frais d’immatriculation  1 500 €    
TVA 20 300 €    
Assurance civile professionnelle 160 000 €    
Trésorerie au démarrage 10 000 €    
TOTAL 291 800 € TOTAL 291 800 €
  1. La trésorerie au démarrage est très importante pour monter une agence immobilière car vous n’encaisserez pas de chiffre d’affaires avant d’avoir effectué une première transaction et cela peut prendre plusieurs mois. Vous devez donc disposer de liquidités pour payer vos premières mensualités et jusqu’à avoir un fonds de roulement suffisant.
  • Le prêt à taux 0 – prêt d’honneur est proposé par les plateformes d’initiatives locales présentes dans de nombreux départements de France et issues du réseau France Initiative. Ce type de prêt augmente les ressources des fondateurs de l’entreprise pour montrer une certaine capacité d’apport personnel et diminuer le coût de l’emprunt bancaire. Le prêt d’honneur est limité. Il ne finance jamais la totalité d’un projet et il est conditionné à l’accord de prêt bancaire. Les sommes et les modalités d’attribution varient selon la localité.
  • La banque ne finance jamais un projet dont l’apport personnel est disproportionné par rapport au coût du projet. Vous devez justifier d’un apport au moins égal à 30% du projet global.

Pour votre comptabilité, mieux vaut faire appel à un expert !


Le compte de résultat prévisionnel

Le compte de résultat prévisionnel liste toutes les charges de l’activité pour chacun des trois premiers exercices (tableau annuel). Il permet de visualiser les charges, le cycle d’exploitation, la fiscalité … Et il permet de faire différents scénarios en faisant varier les budgets et les objectifs de chiffre d’affaires. Avec le compte de résultat prévisionnel, vous savez quel montant vous devez encaisser pour couvrir vos charges, rembourser le prêt bancaire et vous rémunérer.

COMPTE DE RESULTAT pour la 1ere année d’exercice
Chiffre d’affaires 300 000 €
Loyer 20 000 €
Electricité 3 000 €
Honoraires expert-comptable 7 500 €
Honoraires juridiques 5 000 €
Petit matériel 4 000 €
Entretien, ménage à la société de nettoyage 3 500 €
Frais de communication Web et entretien site 6 000 €
Frais de déplacement 8 000 €
Logiciel gestion de biens 1 800 €
Salaires bruts (1 salarié) 30 000 €
Charges patronales 13 500 €
Rémunérations gérants 1 et 2 70 000 €
Cotisations sociales gérants forfait 1ère année 10 000 €
Intérêts d’emprunt      360 €
RESULTAT AVANT IMPOT 117 340 €
Impôt sur les sociétés 27 900 €
RESULTAT NET  89 440 €
Remboursement capital de l’emprunt 12 000 €
CAPACITE D’AUTOFINANCEMENT NETTE 77 440 €

Le compte de suivi de trésorerie

Le compte de suivi de trésorerie reprend les données du compte de résultat en les répartissant mois par mois, selon leur date réelle d’encaissement ou de décaissement. Ce tableau permet d’anticiper le besoin en fonds de roulement et d’affiner les objectifs de chiffre d’affaires de manière précise. Par exemple ici, ion voit qu’une trésorerie de 10 000 € permet d’assurer 3 mois de cycle d’exploitation sans aucune entrée d’argent (ce qui est souvent le cas en agence immobilière puisque les honoraires ne sont pas versés avant la vente effective d’un bien).

  mars avril mai juin juillet
Chiffre d’affaires  0 € 0 € 0  € 7 000 € 14 000 €
 
Loyer 1 800 € 1 800 € 1 800 € 1 800 € 1 800 €
Electricité 450 € 450 € 450 € 450 € 450 €
Honoraires expert 725 € 725 € 725 € 725 € 725 €
Honoraires juridiques 0 0 0 500 € 0
Communication et Internet 500 € 500 € 500 € 1 000 € 1 000 €
Salaire 0 0 0 0 2 000 €
Cotisations patronales 0 0 0 0 0
Remboursement capital de l’emprunt 0 0 0 € 0 € 2 000 €
Remboursement intérêt d’emprunt 40 € 40 € 40 € 40 € 40 €
Résultat -3515€ -3515€ -3515€ 2 485 € 5 985€
Trésorerie (démarrage 10 000 € 6 485 € 2 970€ -545€ 1 940 € 7 925 €

Choisir le statut juridique approprié

L’activité d’agent immobilier peut être exercée en indépendant (entreprise individuelle) ou via une personne morale / société, mais il est impossible de créer une auto-entreprise pour ce métier. Vous pouvez choisir :

  • l’entreprise individuelle au régime de l’impôt sur le revenu (régime des frais réels)
  • l’EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée)
  • la SARL (Société à Responsabilité Limitée)
  • la SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle)
  • la SAS (Société par Actions Simplifiée)

Chaque statut entraîne :

  • des conséquences sociales (affiliation à un régime de Sécurité sociale)
  • des conséquences fiscales (impôt pour le dirigeant et pour l’entreprise)
  • des conséquences patrimoniales (responsabilité en cas de dette, transmission ou cession)
A noter
Dans ces conditions, nous vous conseillons de vous faire accompagner par un avocat ou un expert-comptable pour choisir le statut juridique adapté à votre situation.

Immatriculer l’agence immobilière

Exploiter une agence immobilière relève d’une activité commerciale. Vous immatriculez votre entreprise au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en vous rendant à la chambre de commerce et d’industrie ou au greffe du tribunal de commerce. Vous devez déposer un dossier de demande d’immatriculation à un guichet appelé « Centre de Formalités des Entreprises (CFE).

Si vous créez une société, vous accomplissez les formalités complémentaires suivantes :

  • signer des statuts constitutifs
  • déposer le capital social sur un compte
  • faire une publication pour annoncer la naissance de la société dans un journal d’annonces légales

Sous 1 mois passé le dépôt de la demande d’immatriculation, vous obtenez le Kbis, un document certifiant l’existence légale de votre agence immobilière.

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